物业服务的一些常识

       物业管理服务因人而异，因时因地而异。物业服务包括准公共基础服务、延伸专项服务、随机专项服务、委托代理服务和创收业务服务。不同物业项目的整体需求不同，同一物业项目中不同业主(物业使用人和其他物业服务消费者)的具体需求也不同。对于同样的服务需求，不同业主(物业使用人和其他物业服务消费者)的要求、标准和评价也有较大差异。此外，即使是同一业主(物业使用人和其他物业服务消费者)在不同时间对同一服务内容也有不同的反应和要求。

　　物业服务的无形性决定了服务无法存储，往往导致时间和空间上的供需矛盾，影响物业管理效率。服务本身虽然不能存储，但是服务体验是可以积累的。这样一来，服务水平可以不断提高，服务品牌也可以在一定程度上形成。

　　物业服务企业向业主(物业使用人和其他物业服务消费者)提供服务。业主(物业使用人)一旦接受服务并支付费用，交易完成，业主(物业使用人)就没有“实质性”的服务产品。所有权的缺失会让业主(物业使用人)在购买服务时感到有风险，这对服务营销活动提出了挑战。

　　签订物业服务合同时，应当以政府颁布的示范文本为依据。在平等自愿的前提下，双方应遵循公平、诚实、可信、合法的原则，经充分协商讨论后方可签字。物业管理本身的特点决定了在签订物业服务合同时，除了签订一般合同时的注意事项外，还应注意以下四点：

　　1.物业服务本质上是市场经济下的有偿服务，免费提供服务是福利制度的产物。特别是在我国体制转轨时期，消费者更欣赏计划经济时期的行政福利房管理制度。无偿承诺不利于全社会全面正确认识、认可和践行社会化、专业化、市场化的物业管理。

　　2.免费提供物业服务导致居民和雇主享受的服务不一致。除了公共服务之外，物业管理是提供给所有居民的，其他特殊的服务是针对部分或少数需要的居民。一般来说，不可能所有居民都需要它并获得利益。如果这些特殊的服务是免费提供的，对那些不需要或不享受管理服务的人是不公平的。

3.免费提供物业服务在实践中也是有害且行不通的。免费提供的管理服务还是有成本的，需要付费。无论开发商还是物业管理公司都不能也不应该长期承担这个成本。否则，结果就是降低管理服务标准，将成本转嫁或变相转嫁给全体业主。

4.物业服务管理的委托是有期限的，无期限的承诺理论上是行不通的，实践上也是困难的。未支付的承诺通常出现在一些开发公司在卖房时为促销而做出的承诺，或者物业管理公司为增加中标机会而做出的承诺。这一承诺一旦作出，以后将无法完全兑现，给物业管理的正常运行带来困难，容易成为双方发生纠纷的重要原因。