住宅物业管理问题答疑

1.业主能否参与物业管理费的制定

物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，住宅物业管理单位根据实际服务项目和各项费用向物价部门申报。物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，由独立小区审批；实行政府指导价的物业管理服务收费，住宅物业管理单位可以在政府指导价范围内确定具体收费标准；经营者定价的物业管理服务收费，由住宅物业单位和区管委会或者物业业主和使用者代表协商同意，收费项目和标准报当地物价部门备案。物价部门应当根据物业管理费的变化及时调整核定的物业管理费。

2 .住宅物业管理费应明码标价

住宅物业管理费必须明码标价，收费项目、标准和收费方式应当在营业场所或者收费场所公布。住宅物业管理单位应定期（通常为6个月）向业主公布收费收支账目。

3.住宅物业与业主的权利义务关系

至于住宅物业管理公司，公司的一切活动都要以法律规定为依据，要与行业签订合同。双方应遵守并明确各自的权利和义务。业主的权利和义务:业主是房屋的主人。业主权利包括房屋的所有权和使用权，享有房屋出租的全部租金收入。有权自由出售、转让和出租自己的财产，不受他人干涉，受法律保护；有权使用建筑物内的公共场所和电梯等公共设施；有权对本居住建筑和本居住小区的公约进行表决；有权根据合同条款监督和管理公司及其人员的工作。业主的义务是按照合同约定支付管理费等应分摊的费用和国家规定的税金；应该签署一项集体公约。

4.业主能查一下物业公司的账户吗

每个业主可以以监督账目的名义去查住宅物业公司的账目吗？准确的说，业主作为费用的支付者，是有财务监督权的，但是行使这种权利的方式并不是由业主私自对公司的账目进行检查和管理。审计的目的是监督和管理公司财务支出的公开性和透明度，是否符合预算项目，是否在支出中欺骗所有者。普通业主没有专业的财务知识，即使是专业的财务人员也不能作为个人提供合法的审计证明。因此，当业主为个人时，管理公司有权拒绝。

5.行业委员会如何监管住宅物业管理费

住宅物业管理公司正常运营的资金来源于管理费的收取。管理公司必须编制年度管理费预算，每年进行年度管理费决算。因此，住宅物业管理公司的成本监督可以保护业主的切身利益。住宅物业管理公司往往以此为理由增加下一年的管理费，这样会增加用户下一年的成本负担，增加现金流出。对于产生较大节余的管理费决算，或当管理公司成本控制在当年取得良好效果，或管理费预算有一定不合理性时，应将节余余额作为下一年度预算费用的部分资金来源。同时，也可以要求管理公司在下一年度适当降低管理费收费标准，以减轻用户下一年度的成本负担，减少现金流出。由此可见，做好住宅物业管理公司的费用监管，可以极大地保护用户的切身利益。